Birincil sorumluluk işi yapan firmadadır. Ancak bina yönetimi de hizmet alan sıfatıyla sorumluluktan tamamen muaf değildir: ortak alandaki açık tehlikeyi gidermemek, belgesiz firmayla çalışmak veya denetimsiz çalışmaya göz yummak yönetimi de sorumluluk altına sokabilir. Riski azaltmanın yolu belgeli firma seçmek ve sorumluluğu yazılı sözleşmede açıkça belirtmektir.
Bu, bina yönetimlerinin en az bildiği ama bir kaza yaşandığında en çok etkilendiği konudur. Sürecin nereye gideceğini birkaç hukuki başlık belirler.
İşi yapan firmanın sorumluluğu
6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamında çalışanının güvenliğini sağlamak işverenin yükümlülüğüdür. Yüksekte çalışmaya ilişkin ayrıntılı kurallar ise Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliği’nde düzenlenir. Ekipman kontrolü, risk değerlendirmesi, eğitim ve kişisel koruyucu donanım temini firmanın sorumluluğundadır.
Bina yönetiminin konumu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Yani yönetim, ortak alanları ilgilendiren bir işi yürütürken özenli davranmak zorundadır.
Uygulamada bina yönetiminin sorumluluğunun gündeme geldiği tipik durumlar şunlardır:
- Ortak alandaki bilinen bir tehlikenin (çürük parapet, gevşek ankraj noktası, kırık çatı çıkışı) firmaya bildirilmemesi
- Belgesiz, sigortasız veya kayıt dışı çalışan bir ekiple anlaşılması
- Çalışma alanının altının güvenliğe alınmadığı görüldüğü hâlde müdahale edilmemesi
- Sözleşmesiz, yazısız iş yaptırılması
Yönetimin kendini koruma yolu
Riski en aza indirmek için yapılması gerekenler nettir ve hiçbiri zor değildir:
- Yazılı sözleşme yapın. İş sağlığı ve güvenliğine ilişkin tüm yükümlülüğün ve doğacak hukuki, mali ve cezai sorumluluğun yüklenici firmaya ait olduğu açıkça yazılsın.
- Belge isteyin ve dosyalayın. Yüksekte çalışma sertifikası, İSG belgesi ve varsa IRATA sertifikasının kopyasını alın, karar defterine işleyin.
- Sigorta poliçesi sorun. Mesleki sorumluluk ve iş kazası poliçesinin varlığını yazılı olarak teyit ettirin.
- Bilinen tehlikeleri bildirin. Çatıdaki, parapetteki veya cephedeki her bilinen sorunu işe başlamadan önce yazılı olarak iletin.
- Yönetim kararı alın. Tek kişinin inisiyatifiyle başlatılan işler sonradan sorun çıkarır.
Bu adımlar hem sorumluluğu doğru tarafa yerleştirir hem de yöneticinin kat maliklerine karşı özen yükümlülüğünü yerine getirdiğini belgeler.
Kayıt dışı çalışmanın riski
Piyasanın belirgin biçimde altındaki teklifler çoğu zaman sigortasız çalışmanın işaretidir. Böyle bir ekiple çalışırken yaşanan kazada, yönetimin karşılaşacağı hukuki ve mali sonuç, tasarruf edilen tutarın çok üzerinde olur.
Sık sorulan sorular
Cephede iş kazası olursa bina yönetimi sorumlu olur mu?
Birincil sorumluluk işi yapan firmadadır. Ancak bina yönetimi ortak alandaki açık tehlikeyi gidermemişse, belgesiz firmayla çalışmışsa veya denetimsiz çalışmaya göz yummuşsa sorumluluk altına girebilir.
Bina yönetimi kendini nasıl korur?
Yazılı sözleşme yapıp İSG sorumluluğunun firmaya ait olduğunu belirtmek, yüksekte çalışma ve İSG belgelerini isteyip dosyalamak, sigorta poliçesini teyit etmek, bilinen tehlikeleri yazılı bildirmek ve işi yönetim kararıyla onaylamak.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin sorumluluğu nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve ortak alanları ilgilendiren işlerde özenli davranmak zorundadır.